近期，汕尾市多名商鋪租戶向本報記者反映：“現在實體店生意難做，而店租卻上揚，著實令人頭痛！”為深入了解這一問題，本報記者進行了實地調查，走訪了多個商圈和商戶，與業主、政府相關部門及政協委員進行了深入交流，揭示汕尾實體商業租金困境的現狀、成因，并提出相應的破解之道——
在汕尾市的核心商圈二馬路，記者看到，盡管這里人流量較大，但不少商戶卻面露愁容。一位經營多年的飲食店老板劉先生告訴記者，他的店鋪租金近年來持續上漲，占到了他利潤的近八成。由于租金壓力太大，他不得不考慮退租。
與此同時，在次優地段聯興街，記者發現這里的情況更為嚴峻。由于修路導致客流量驟降，不少鋪面空置，千元鋪面的空置率高達60%。商戶們紛紛表示，現在的生意越來越難做，租金卻越來越高，讓他們感到十分無奈。
在文明南路，有一家經營炸雞的店鋪。店主回憶道，當初店門口道路施工期間，他注意到周邊多數商鋪的租金都有所下調。于是，他主動與房東溝通，希望因修路影響生意這一因素，也能適當降低租金。房東當時口頭應允了，然而實際上并未執行降價；更讓他始料未及的是，前些年道路剛修繕完畢，房東便通知他每月租金要上漲500元。鑒于合同即將到期，且生意因修路等因素一直不見起色，他實在難以承受租金上漲的壓力，最終只能選擇搬離，并在文明南路找到了現在這家店面重新開業。
這位店主還感慨地說，與繁華的二馬路相比，非重點地段的商鋪顯然遜色不少。以美食聞名的二馬路成功帶動了整條街的經濟發展，而有些小街小巷卻門可羅雀。再加上街頭擺攤的商販眾多，生意愈發難做。他甚至推測，二馬路上的那些小吃店，恐怕也難以長久維持下去。
不過，也并非所有商家都面臨這樣的困境。同在文明路路段的另一位商家向記者透露，他在這里經營了十幾年，與房東關系融洽，因此租金并未上漲。但這樣的情況，或許只是個例。
記者走訪通港路地段發現，沿街十余家商鋪拉閘門顯眼處張貼“旺鋪轉讓”字樣，部分店面玻璃櫥窗積灰明顯，透過卷簾縫隙可見內部貨架尚未清空。
通港路多間店鋪貼上了“旺鋪轉讓”。
在黃金海岸金碧灣附近，一家專營煙茶酒的店鋪老板也向記者訴說了他的煩惱。他表示，今年房東將他的店鋪租金每月提高了800元。他在這里經營多年，積累了不少老客戶，要搬走實在舍不得，但繼續經營又面臨巨大的經濟壓力，這讓他陷入了進退兩難的境地。
除了租金攀升外，汕尾實體商業還面臨著競爭加劇和消費轉移的雙重壓力。隨著線上購物的普及和流動攤販的無序競爭，實體店的生存空間被進一步擠壓。夜間經濟的萎靡更是讓實體商業雪上加霜，不少區域入夜后客流歸零，商業活力幾近停滯。
在深入調查過程中，記者發現，汕尾實體商業租金困境的成因是多方面的。
市場供需失衡是首要原因。核心商圈優質商鋪供需比例失衡，導致租金水平不斷攀升。一些熱門地段的商鋪甚至出現了“一鋪難求”的現象，而次優地段的商鋪則無人問津。這種供需失衡的現象進一步加劇了租金壓力。
成本傳導機制也是導致租金上漲的重要因素。物價上漲、物業維護成本增加等因素共同推高了商戶的經營成本。這些成本最終都會轉嫁到租金上，使得商戶的租金負擔越來越重。
此外，業態結構缺陷也是導致實體商業困境的重要原因。傳統零售占比過高，體驗式消費不足，夜間配套缺失以及數字化轉型滯后等問題，使得實體商業難以適應新消費需求的變化。這些問題不僅影響了商戶的經營效益，也制約了實體商業的可持續發展。
原蘇寧電器閉店后荒涼場景。
2024年，汕尾大道中段黃金地段十字路口的商業地標正經歷劇變——曾在此對峙十多年的美僑電器與蘇寧電器雙雄走向分野。占據東南轉角的本地品牌美僑電器憑借自有物業優勢，將臨街賣場整體轉租中國郵政儲蓄銀行，以“退場收租”模式化解人工成本激增與電商沖擊；與其隔街相望的外來品牌蘇寧電器則因運營成本倒掛、債務規模高，疊加電商轉型失敗及線下客流銳減，最終在年末啟動破產重整并閉店。這對昔日“門對門”競爭的行業標桿，如今成為實體零售轉型的兩種典型注腳：當不動產資源轉化為抗風險護城河，重資產運營者卻在租金、人力、債務的三重絞殺中步入終局。
值得注意的是，與二馬路、澳門街等夜間消費熱點區域形成鮮明對比，東涌鎮東城路沿線的碧桂園、星河灣、恒大等新興居住區夜間經濟活力明顯不足。觀察發現，星河灣片區此前雖嘗試通過夜市地攤培育消費場景，但受限于區位條件及業態規劃，該項目最終未能持續運營。深層數據顯示，該區域80%以上的夜間餐飲消費仍流向老城區，折射出新興居住區在商業配套成熟度、消費習慣培育等方面仍存在提升空間。
原美僑電器店面已轉租中國郵政儲蓄銀行。
針對汕尾實體商業租金困境，省政協委員王聲效提出從“三方面”破局的建議。
短期應急措施方面，建議實施商圈分級租金指導，為小微企業提供租金補貼，并規范擺攤經濟。這些措施可以在一定程度上緩解商戶的租金壓力，穩定市場秩序。
長期治理機制方面，建議推行租金與營業額掛鉤等更加靈活和創新的機制，促進實體商業的健康發展。
配套體系建設方面，建議建設市級電商賦能中心，打造“日市+夜市+云市”融合場景，開發優惠利率的“商鋪經營貸”。這些措施可以為商戶提供更多的支持和幫助，推動實體商業與線上經濟的融合發展。
王聲效說，汕尾商業還沒有完全走出“后疫情時代”的影響，業主在與商家簽訂商鋪合同時，往往還停留在租金每年一漲的固有模式，他建議業主與其提高租金，不如因勢而行，適當降低租金，穩住承租商戶，莫若因高租金而讓商家退租，這樣損失更大。
在調查過程中，記者還了解到，商戶和業主對于租金困境有著不同的訴求。商戶們呼吁建立租金協商平臺，享受稅費減免，改善夜間照明與停車設施等。他們希望政府能夠出臺更多支持政策，幫助他們渡過難關。而業主們則關注商業地產評估體系的完善、物業升級補貼及空置預警機制等。他們希望政府能夠加強市場監管，規范租賃行為，保障他們的合法權益。
針對這些訴求，市經濟界人士建議政府出臺《商業用房租賃管理條例》，設立振興基金，實施“一街一策”策略。通過政策引導和支持，平衡各方利益，共同推動汕尾市實體商業的可持續發展。
空蕩蕩的聯興街。
本次調查深刻揭示汕尾實體商業租金困境的復雜性：既有供需失衡、成本傳導等市場因素，也暴露業態陳舊、管理滯后等結構性問題。值得期待的是，“三位一體”治理體系通過政策引導、市場調節與社會協同，為商戶與業主搭建對話橋梁，為實體商業注入轉型動能。這座濱海城市的商業生態能否破繭重生，既考驗治理智慧，更需各方凝聚共識、共克時艱。
